物業管理是隨著房地產經濟市場化和住房商品化的發展而產生的，是房地產生產、流通、消費領域的延續。在房地產行業增速放緩時，物業服務行業成了新的風口，吸引大量資本進入，但同時行業問題逐步凸顯。本文結合四川省部分物業企業案例，圍繞行業現狀、行業亮點、存在問題和行業展望四個方面加以論訴，希冀更好地推動行業發展。

大證觀點

l 伴隨著我國城鎮化率的提升速度放緩，房地產行業價值鏈重心由前端開發逐漸向后端運營管理轉移。物業服務作為勞動密集型和服務消費型行業，未來行業發展速度有望加快，發展空間有望進一步擴大；

l 大證信用發現物業管理行業正積極拓展增值業務，逐步建設智慧物業，不斷推進物業服務行業信用體系建設，積極履行社會責任，榮獲較多優良信譽，但同時也存在較多的問題，體現在服務質量難以控制、專業人才相對稀缺、服務成本不斷上升、物業違法違規行為頻發等方面；

l 大證信用認為未來物業管理企業應持續完善標準、擴展服務內容、更新管理手段、推進技術升級、創新品牌、賦能系統管理、提升從業人員素質，實現行業轉型升級、高質量發展的目標。

一、物業行業現狀

物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。

物業服務企業從本質上來看屬于服務機構，同時又需要其行使管理職能。物業管理行業是以物業為基礎，以業主需求為導向，以管理為手段，以準公共性服務為核心產品的商業活動。

（一）行業發展歷程

我國物業管理行業起源于20世紀80年代，1981年成立的深圳物業管理公司標志著我國物業管理行業的誕生。2003年9月1日我國第一部《物業管理條例》正式施行，標志著行業法律法規體系建立及規范運營進入新的發展階段。在“放管服”改革和加快推進社會誠信體系建設的大背景下，物業管理行業逐步取消資質管理，從以資質為前提的事前準入審核，轉變為以信用為核心的事中事后動態監管。

（二）行業發展現狀

1.企業數量分析

2020年全國物業管理企業約24.4萬家，同比增長8.44%，從業人員900多萬人，國內行業產值已達到數百億元，并以平均每年10%以上的幅度遞增，物業管理產業經濟在我國有著巨大的發展空間。

    數據來源：大證信用研究整理

2.物業管理面積分析

根據中國物業管理協會的數據，截至2020年末，中國物業管理面積為350億平方米，同比增長12.90%。2015-2020年物業管理行業總在管面積復合增長12.62%。

數據來源：中國物業管理協會

3.地區布局分析

從地區布局來看，目前，我國物業服務發展仍主要聚焦一線城市以及重點城市群。2020年，我國物業服務百強企業在管建筑面積有近一半位于粵港澳、長江中游、成渝以及京津冀四大地區，其中粵港澳地區占比較高，達到14.02%，暫時領先其他地區。

數據來源：大證信用研究整理

4.行業市場規模分析

從上市公司數量和行業并購數量來看，物業管理企業正受到資本市場的青睞，上市企業數量快速增加，同時，行業頭部效應愈加明顯，物業企業正通過收并購進行規模發展。

數據來源：大證信用研究整理

二、物業行業亮點

（一）積極建設智慧物業

近年來，各大物業服務企業陸續推出智慧物業管理系統，推行集成物業管理，解決傳統物業服務存在的信息封閉問題，以更加便捷的方式提供物業通知、報修、訪客、生活繳費等服務，提升居民幸福感，營造舒適社區生活。同時，部分企業也積極與專業互聯網公司展開合作，共同探索智慧科技在物業服務場景的應用，通過充分挖掘居民生活數據、消費行為數據，將居民生活需求與服務進行精準匹配，以更加及時響應業主需求，提升服務品質。

（二）積極拓展增值業務

目前國內物業管理企業在擴規模、創收入的同時，均衡多業態發展，不斷拓寬業務服務領域。物業服務企業積極圍繞社區資源和業主資產，不斷開展新的增值服務業務，拓寬服務邊界和業務領域，同時不斷深化社區服務體系，從需求、產品、渠道等多維度推進，開發適合業主的增值服務產品，促成社區生活服務收入的高質量快速增長。

（三）積極推進物業服務行業信用體系建設

在國務院“放管服”改革過程中，物業服務企業資質認定被正式取消。在物業服務行業信用體系建設背景下，“全國物業行業信用信息平臺”已正式上線運營。平臺是以物業服務行業為核心，構建上下游服務鏈的信用信息大數據平臺。目前全國各省市積極構建行業企業、從業人員等信用信息共享機制，通過信用信息公開與共享，建立跨地區、跨部門、跨行業的信用建設合作機制，最大限度地發揮守信聯合激勵和失信聯合懲戒作用，促進物業服務行業健康發展。

（四）積極履行社會責任，榮獲較多優良信譽

報告匯總了四川省部分樣本企業社會責任履行信息，發現企業在依法簽訂勞動合同、解除勞務關系、按時發放工資、依法納稅、環境保護等方面表現較好，且有52.00%的企業積極主動參與慈善捐贈、抗震救災、社會公益服務等活動，社會貢獻較高。同時有84.00%的企業獲得優良榮譽，包括A級納稅人、誠信企業、守合同重信用企業、品牌企業、示范企業、優秀物業服務企業、勞動關系和諧企業等。

三、物業行業問題

（一）服務質量難以控制

   物業管理公司為了降低運營成本，實現規模化經營，開展物業服務外包管理。一般外包都是通過招投標方式進行，一旦確定了合作方，通常只能控制對方的管理者，而現場作業者可以聽或不聽管理者的指導與要求，企業協調管理的難度加大，使得實際質量在現場難以控制。

（二）專業人才相對稀缺

由于物業管理為輕資產運營，其規模迅速擴大，而從業人員工作強度高、壓力大，加之整個行業的工資待遇普遍不高，人員流動較為明顯，專業人才供需失衡。同時，隨著業主對工作、生活環境質量要求的提高，整個物業管理行業對懂技術、善管理的復合型人才需求激增，人才相對匱乏已成為制約行業發展的突出問題。

報告匯總了部分樣本企業信息（來源：大證信用數據庫，下同），綜合樣本企業的人員結構，得到了大專及以上學歷員工的占比情況，其中僅有24%的企業員工素質較高，其大專及以上學歷員工占比50%以上。

數據來源：大證信用數據庫

（三）服務成本不斷上升

近年來，隨著各地職工工資標準和社保福利水平的剛性調升，用工成本持續上漲，物業管理企業經營風險日益加劇。物業管理企業的各項成本費用主要集中在人工成本，在員工成本逐步上升的環境下，物業公司的盈利空間較小。

報告匯總了部分樣本企業信息，綜合樣本企業的盈利狀況，得到了樣本企業的營業收入利潤率占比情況，可看出超過60%的企業，其營業收入利潤率低于10%，整體盈利能力有待提升。

數據來源：大證信用數據庫

（四）物業違法違規行為頻發

物業管理企業屬于服務機構，同時又需要其行使管理職能，在服務與管理過程中出現了許多違法違規行為，并因此受到相應的處罰。

報告匯總了四川省部分樣本企業公共信用信息，統計了相關行政處罰信息，其中違法行為包括但不限于：不執行政府指導價或政府定價、違反《中華人民共和國消防法》、使用未依法設置定期檢驗標志的特種設備、未取得相應消防職業資格上崗、供水單位衛生行政處罰、其他合同違法行為。

數據來源：大證信用數據庫

總的來說，物業管理行業發展過程中逐漸暴露出一些問題，但在政策利好、技術迭代、人們普遍追求美好生活的時代大背景下，物業管理行業仍將實現較快發展。

四、行業展望

2021年，是“十四五”規劃開局之年，是全面建設社會主義現代化國家新征程起步之年。相比“十三五”規劃，“十四五”規劃強調高質量發展主題。“十四五”期間，我國的常住人口城鎮化率將提高到65%。加快發展物業服務業，推動物業服務向高品質和多樣化升級，是滿足人民群眾不斷增長的美好居住生活需求的重要舉措。物業管理企業應持續完善標準、擴展服務內容、更新管理手段、推進技術升級、創新品牌、賦能系統管理、提升從業人員素質，實現行業轉型升級、高質量發展的目標。